topplanI Sverige är det brukligt att bostadsköp finansieras med hjälp av bottenlån + topplån + kontantinsats. Det är vanligt att man har både bottenlån och topplån hos samma långivare, men det förekommer även att bostadsköpare väljer att ha bottenlånet hos en långivare och topplånet hos en annan.

Enligt Finansinspektionens allmänna råd bör långivare inte låna ut mer än 85% av bostadens marknadsvärde när bostaden står som säkerhet för skulden. Detta så kallade bolånetak gäller för bottenlån + topplån. Det är mycket vanligt att långivare låter låntagaren låna 75% av bostadens värde i form av ett bottenlån och 10% av bostadens värde i form av ett topplån. Då hamnar man på totalt 85%.

Om du till exempel köper en bostadsrätt för 1 miljon kronor får du alltså ett bottenlån på 750 000 kronor och ett topplån på 100 000 kronor. Kontantinsatsen är 150 000 kronor, det vill säga 15% av priset.

Varför skiljer långivaren på bottenlån och topplån?

Anledningen till att bottenlånet har lägre ränta än topplånet är att bottenlånet ses som mindre riskfyllt för långivaren.

Långivaren har bostaden som säkerhet för både bottenlånet och topplånet. Om låntagaren inte sköter avbetalningarna korrekt kan långivaren tvinga fram en exekutiv auktion av bostaden för att få upplupen skuld och eventuella kringkostnader återbetalda. För långivaren är det därför viktigt att bostadens marknadsvärde aldrig understiger den totala skulden + kringkostnader.

Att bostadens värde skulle sjunka så lågt att det hamnar lägre än 75% av köpepriset räknar långivaren inte som en särskilt sannolik utveckling. Att bostadens värde skulle sjunka ned under 85% av köpepriset är däremot mer sannolikt, till exempel under en lågkonjunktur. Det är därför topplånet har högre ränta och kortare återbetalningstid än bottenlånet.

Att hitta bäst topplån

basta-lanNär man letar efter bostadslån är det viktigt att titta på hela lånebehovet och leta efter den lösning som är mest gynnsam för att ordna hela den finansiering man behöver. Det kan till exempel finnas långivare som lockar med väldigt förmånliga topplån, men som erbjuder dåliga villkor för bottenlånen.

Ibland kan det vara läge att dela upp lösningen så att man låter en långivare stå för bottenlånet och en annan långivare för topplånet, men tänk på att vissa långivare erbjuder bättre villkor för den som har både bottenlån och topplån hos dem. Det finns också långivare som erbjuder bättre villkor om man blir helkund hos dem, det vill säga även har sitt lönekonto, sina sparkonton, internetbanken, betal- och kreditkort, och så vidare hos dem. Innan man tackar ja till någon erbjudande är det viktigt att ta en titt på samtliga kostnader och vad de innebär – både på kort sikt och på lång sikt.

Värt att nämna är också att vissa långivare inte delar upp bostadslån i topplån och bottenlån utan erbjuder ett sammanhållet lån på upp till 85% av bostadens pris. Då slipper man ha ett topplån med hög ränta och kort återbetalningstid. Samtidigt är det vanligt att långivaren kompenserar sig genom att ta ut en högre ränta än vad man erbjuds för vanliga bottenlån.