En stor andel av alla bostadsköp i Sverige finansieras delvis med hjälp av ett bolån där bostaden utgör säkerhet för lånet. Detta gäller både för fastigheter, ägarlägenheter och bostadsrätter, och man kan använda sig av bolån för att finansiera både permanent boende och fritidsboende.
Bolånetaket
Det så kallade bolånetaket har sin grund i Finansinspektionens allmänna råd till kreditgivare i Sverige. Enligt detta råd bör ett lån där bostaden står som säkerhet för lånet inte överstiga 85% av bostadens marknadsvärde då lånet beviljas. Normalt använder man köpeskillingen som marknadsvärde, men det finns situationer där man istället måste låta värdera bostaden – till exempel om köpet inte genomfördes nyligen och det finns anledning att misstänka att marknadspriset har ökat eller minskat sedan dess.
Finansinspektionens allmänna råd om begränsning av krediter mot säkerhet i form av pant i bostad hittar du här: http://www.fi.se/upload/30_Regler/10_FFFS/2010/fs1002.pdf
Hur finansieras de övriga 15 procenten?
Exempel på vanliga lösningar för att finansiera de övriga 15 procenten (kontantinsatsen) vid köp av bostad:
- Sparade pengar
- Överskott från försäljning av befintlig bostad
- Ett lån som inte har bostaden som säkerhet för lånet
Det förekommer att den långivare som står för det säkrade bolånet också erbjuder ett blancolån (lån utan säkerhet) för hela eller delar av kontantinsatsen. Innan man tackar ja till ett sådant erbjudande är det en god idé att kontrollera vilka andra finansieringsmöjligheter man har, istället för att automatiskt låna alla pengar från samma långivare. Det kan hända att det finns andra långivare som är villiga att ge dig ett blancolån med bättre villkor än den långivare du har ditt bolån hos. I vissa fall lönar dig sig att ha alla lån hos samma långivare, i andra fall får man mer förmånliga villkor genom att låta fler än en långivare stå för finansieringen. Du kan jämföra bolån här.
Jämfört med lån som har en fastighet som säkerhet (pant) för lånet brukar det osäkrade lån kännetecknas av högre ränta och kortare återbetalningstid.
Amorteringskrav
Den 1 juni 2016 trädde nya regler i kraft som innebär striktare amorteringskrav för bolån där belåningsgraden överstiger 50% av bostadens marknadsvärde. Dessa regler hittar du FFFS 2016:16 – Finansinspektionens föreskrifter om amortering av bolån , vilka i sin tur stöder sig på lagen (2004:297) om bank- och finansieringsrörelse (6 kap. 3 b §).
Kortfattat innebär de nya reglerna följande:
- Så länge belåningsgraden för bolånet överstiger 70% måste långtagaren amortera lånet med minst 2 procent av lånebeloppet varje år.
- Ett amorteringskrav på minst 1 procent av lånebeloppet per år gäller för bolån där belåningsgraden överstiger 50% men inte överstiger 70%.
- För bolån där belåningsgraden inte överstiger 50% finns inte något lagstiftat amorteringskrav, utan det är upp till långivaren att bestämma.
Exempel
Du köper en bostad för 2,5 miljoner kronor och lånar 85% av priset med bostaden som säkerhet för lånet. Du har alltså ett bolån på 2 125 000 kronor. Eftersom belåningsgraden överstiger 70% är du skyldig att amortera 2% av det ursprungliga lånebeloppet per år, tills belåningsgraden inte längre överstiger 70%.
Lånebeloppet är 2 125 000 kronor. 2 125 000 kr x 2% = 42 500 kronor. Du måste alltså amortera minst 42 500 kronor per år tills belåningsgraden inte längre överstiger 70%.